Memprotes Pajak Properti Komersial

Apakah Anda terbiasa melihat angka besar di kolom “terutang pajak properti” pada laporan pajak? Pemilik properti di Texas, negara bagian dengan pajak properti yang terkenal tinggi, mungkin terpaksa menganggarkan “sebagian besar” dari anggaran operasional mereka setiap tahun untuk pajak properti. Anda harus selalu mencari cara untuk meningkatkan laba atas investasi Anda, dan mengurangi biaya pajak properti dapat berdampak signifikan pada laba Anda.

Nilai Pasar vs. Nilai yang Dinilai

Banyak investor bertanya mengapa pajak properti Texas terus meningkat meskipun pendapatan mereka menurun dan biaya operasional meningkat. Karena distrik penilaian menghargai begitu banyak properti, mereka sering tidak menyadari “kelembutan” di subpasar. Selain itu, beberapa kabupaten penilai lamban dalam mengenali peningkatan besar dalam biaya asuransi. Karena pajak properti merupakan biaya material, investor menyadari bahwa mereka

inpeksi properti komersial perlu meninjau penilaian setiap tahun. Sebagian besar investor real estat Texas mengajukan banding atas penilaian pajak properti mereka setiap tahun.

Mengapa Pajak Properti Penting

Pajak properti adalah salah satu pengeluaran item baris terbesar yang dikeluarkan oleh pemilik properti. Ketika mencoba untuk memotong kelebihan pajak properti, bahkan pemilik properti yang canggih mungkin tidak mengetahui semua hak mereka. Misalnya, Kode Pajak Properti Texas saat ini memungkinkan pemilik properti untuk mencari penyesuaian ekuitas berdasarkan properti sebanding yang disesuaikan secara tepat.

Apakah Penilaian yang Tidak Setara Berlaku di Dengar Pendapat Informal?

Badan legislatif juga memperkenalkan ketentuan pada tahun 1997 yang mencoba untuk mengizinkan pemilik properti untuk mengajukan banding atas penilaian yang tidak setara selama proses dengar pendapat administratif (dengar pendapat dewan peninjau informal dan penilaian). Sayangnya, kata-kata undang-undang tersebut tidak jelas. Beberapa distrik penilai telah memilih untuk tidak mempertimbangkan banding berdasarkan penilaian yang tidak setara pada dengar pendapat administratif. Sayangnya, banyak distrik penilai yang menolak permohonan administratif berdasarkan penilaian yang tidak setara. Pemilik properti menjadi sangat marah ketika mereka merasa telah dikenakan pajak secara tidak adil. Untungnya, sebagian besar kasus penilaian yang tidak adil dapat diselesaikan melalui banding yudisial.

Mengapa Properti Tidak Dinilai Sama?

Anda mungkin bertanya-tanya mengapa properti tidak dinilai dengan adil. Alasannya mencakup kesalahan data, dengan fokus pada penjualan terkini dan inkonsistensi dalam dengar pendapat dewan peninjau informal dan penilaian karena elemen pribadi. Karena appraisal district dapat melacak lebih dari satu juta akun real properti, tidak realistis mengharapkan semua datanya akurat (banyaknya properti juga mempengaruhi kemampuannya untuk memperkirakan nilai properti Anda secara akurat). Terlalu melebih-lebihkan kualitas satu properti sekaligus meremehkan kualitas properti lain dapat menyebabkan penilaian yang tidak adil. Kadang-kadang, beberapa distrik penilai berfokus pada penjualan baru-baru ini tanpa menilai ulang semua properti di daerah sekitarnya.

Setelah penelitian pendahuluan selesai, pemilik harus menentukan nilai pasar properti dan apakah sesuai dengan total nilai yang dinilai. Ada tiga pendekatan yang digunakan untuk menyimpulkan nilai pasar: biaya, pendapatan dan pasar. Tingkat hunian properti, tarif sewa, biaya operasi, pendapatan operasional bersih dan faktor lainnya, serta harga penjualan properti yang sebanding, merupakan sumber informasi yang berharga dalam menentukan nilai pasar. Jika pemilik properti menentukan bahwa nilai taksiran lebih tinggi dari nilai pasar propertinya, ia harus mengajukan protes ke distrik penilai setempat. Ini dapat dilakukan oleh pemilik properti atau agen yang ditunjuknya. Protes pajak properti harus diajukan sebelum 31 Mei di Texas; tenggat waktu berbeda-beda di setiap negara bagian.

Mempersiapkan Pendengaran Anda

Setelah protes diajukan, sidang protes akan dijadwalkan. Empat jenis data harus dikumpulkan untuk sidang: gambar properti subjek, analisis pendapatan, data penjualan pembanding dan penilaian pembanding. Gambar properti subjek harus menunjukkan kualitas dan kondisi perbaikan properti. Jika ada perawatan yang tertunda, dokumentasikan dengan gambar dan penawaran. Analisis pendapatan harus mencakup laporan laba rugi untuk tahun sebelumnya dan daftar sewa untuk tanggal dekat 1 Januari tahun pajak saat ini (sebagian besar negara bagian menggunakan 1 Januari sebagai tanggal efektif untuk penilaian.) Analisis juga harus merinci sewa pasar ,

Jika properti Anda memiliki tingkat hunian atau sewa di atas pasar atau biaya operasional di bawah pasar, Anda harus membuat penyesuaian saat menghitung pendapatan operasional bersih. Jika Anda mengoperasikan properti Anda sendiri, analisis pendapatan Anda harus menyertakan tunjangan untuk biaya tenaga kerja dan manajemen (jika tidak ada dalam laporan laba rugi). Pendapatan yang tidak terkait langsung dengan sewa real estat (penjualan boks, sewa truk, dll.) Harus dikecualikan. Biaya terkait juga harus dikecualikan. Pendapatan operasional bersih kemudian dikapitalisasi untuk mendapatkan indikasi nilai properti.

Penilaian mungkin tepat untuk mendukung kesimpulan nilai. Penjualan yang sebanding diberi pertimbangan kuat pada sidang karena ini merupakan indikasi nilai pasar. Data dari penjualan properti yang sebanding selama satu atau dua tahun terakhir harus dikumpulkan dan ditinjau. Penilaian yang sebanding diberikan pertimbangan yang kuat di beberapa kabupaten penilaian tetapi tidak dipertimbangkan di kabupaten lain. Gambar properti pesaing yang dinilai kurang dari properti Anda dapat menjadi alat yang efektif untuk memotong pajak properti Anda. Siapkan tabel yang meringkas properti Anda dan penilaian yang sebanding.

Menghadiri Audiensi Anda (Dewan Peninjau Informal dan Penilaian)

Setelah semua data terkait dikumpulkan dan dianalisis, proses sidang protes dimulai. Sidang protes awal disebut sidang “informal”. Sidang informal melibatkan pertemuan antara pemilik, atau perwakilan yang ditunjuk, dan penilai

dari distrik penilai. Jika pemilik tidak puas dengan tawaran yang dibuat oleh penilai, dia dapat melanjutkan ke tingkat berikutnya dari proses protes, sebuah sidang dewan peninjau penilaian (di beberapa negara bagian ini disebut sebagai dewan penyetaraan). Sidang dewan penilai penilaian, juga disebut sebagai sidang “formal”, melibatkan

pertemuan dengan anggota dewan peninjau penilai, penilai dari distrik penilai kabupaten (yang mungkin berbeda dari penilai pada sidang informal) dan pemilik atau wakilnya yang ditunjuk. Panel Dewan Penilai Penilai dapat

menetapkan nilai yang sama dengan, lebih rendah dari atau lebih tinggi dari tingkat yang diusulkan oleh penilai staf pada sidang informal; Oleh karena itu, tawaran yang diajukan pada sidang informal patut mendapat pertimbangan yang cermat.

Mayoritas protes diselesaikan selama dengar pendapat informal dan formal. Namun, dalam sebagian kecil protes, pemilik properti yakin nilai yang dinilai dapat dikurangi lebih lanjut dengan mengajukan banding. Meskipun hanya sedikit pemilik yang mengejar peluang akhir untuk mengurangi pajak mereka, pemilik memiliki opsi untuk

mengajukan gugatan untuk menggugat nilai yang dinilai. Mungkin secara finansial layak untuk mengajukan gugatan jika banding yudisial akan mengurangi nilai yang dinilai setidaknya $ 200.000 menjadi $ 300.000. Aturan praktis ini untuk Texas; mungkin lebih tinggi atau lebih rendah di area lain. Di Harris County (Texas), misalnya, sekitar 500

hingga 800 pemilik properti setiap tahun menentukan masih ada cukup ketidaksesuaian setelah menyelesaikan dengar pendapat informal dan formal untuk selanjutnya mengejar penyesuaian nilai yang dinilai dengan mengajukan gugatan. Litigasi di Texas harus diajukan dalam waktu 45 hari setelah menerima pemberitahuan tertulis tentang nilai

yang ditetapkan pada sidang formal. Proses ini dapat menghasilkan pengurangan tambahan dalam nilai yang

Jual Rumah di Cikarang Murah dinilai; namun, biasanya membutuhkan waktu 12 hingga 24 bulan dan membutuhkan layanan dari pengacara dan

penilai. Meskipun relatif sedikit pemilik yang memahami bagaimana mengajukan banding yudisial, mereka dapat menjadi alat yang sangat efektif dalam menurunkan pajak properti.

Dengan pajak properti yang merupakan persentase besar dari biaya operasional, seorang pemilik properti komersial yang saya kenal baru-baru ini senang ketika konsultannya memberi tahu dia bahwa perusahaan menghemat lebih

dari $ 123.000 dalam pajak properti. Beberapa pemilik akan menyadari penghematan yang lebih sedikit daripada itu, tetapi sedikit membantu keuntungan Anda.